PPh Final Pengalihan Tanah dan Bangunan: Tarif & Cara Hitung

Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 menetapkan aturan mengenai pengenaan Pajak Penghasilan Final atas setiap aktivitas pengalihan hak properti. Objek pajak ini mencakup penghasilan dari penjualan, pertukaran aset, pemberian hibah, hingga proses lelang. Kesepakatan yang tertuang dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB beserta perubahannya juga menjadi dasar pengenaan pajak. Pajak terutang menyasar pihak penjual yang namanya tertera pada dokumen awal atau pihak pembeli yang melakukan perubahan nama dalam kontrak sebelum akta jual beli diterbitkan.

Berdasarkan Pasal 1 Peraturan Pemerintah (PP) No. 34 Tahun 2016 berbunyi:

" Pasal 1
(1) Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari:
a. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;atau
b. perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya,
terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final.

(2) Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.

(3) Penghasilan dari perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b adalah penghasilan dari:
a. pihak penjual yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli pada saat pertama kali ditandatangani;atau
b.pihak pembeli yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli sebelum terjadinya perubahan atau adendum perjanjian pengikatan jual beli, atas terjadinya perubahan pihak pembeli dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut."

Ruang Lingkup dan Objek Pajak

Kategori Pengecualian Pajak

Pemerintah memberikan fasilitas pembebasan pajak untuk beberapa kondisi spesifik. Warga pribadi dengan penghasilan di bawah ambang batas Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan transaksi properti senilai kurang dari Rp60.000.000 mendapatkan pengecualian ini. Penyerahan aset melalui warisan atau hibah kepada keluarga sedarah juga masuk dalam daftar bebas pajak. Badan usaha yang melakukan penggabungan atau peleburan usaha dengan dasar nilai buku juga tidak diwajibkan menyetor pajak final ini. Prosedur validasi tetap diperlukan agar status bebas pajak tersebut diakui secara legal oleh otoritas perpajakan.

Ketentuan Tarif dan Dasar Perhitungan

Besaran tarif pajak ditentukan berdasarkan klasifikasi aset serta tujuan pengalihannya. Tarif umum sebesar 2,5% berlaku untuk sebagian besar transaksi properti. Khusus bagi pengembang yang menjual unit rumah sederhana atau rumah susun sederhana, tarif yang dikenakan lebih rendah yaitu sebesar 1%. Transaksi pengalihan tanah untuk kepentingan umum kepada instansi pemerintah atau BUMN dengan mandat khusus mendapatkan tarif 0%. Dasar pengenaan pajak menggunakan nilai bruto yang diambil dari harga transaksi atau nilai pasar yang berlaku saat itu.

Berdasarkan Pasal 2 Peraturan Pemerintah (PP) No. 34 Tahun 2016 berbunyi:

" Pasal 2
(1) Besarnya Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1) huruf a adalah sebesar:
a. 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;
b. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;atau
c. 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.

(2) Nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah:
a. nilai berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang, dalam hal pengalihan hak kepada pemerintah;
b. nilai menurut risalah lelang, dalam hal pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang (Vendu Reglement Staatsblad Tahun 1908 Nomor 189 beserta perubahannya);
c. nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b;
d. nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa, selain pengalihan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b;atau
e. nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan harga pasar, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.

(3) Besarnya Pajak Penghasilan atas penghasilan dari perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1) huruf b berdasarkan tarif sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dari jumlah bruto, yaitu:
a. nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui pengalihan yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa;atau
b. nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh, dalam hal pengalihan tanah dan/atau bangunan dilakukan melalui pengalihan yang dipengaruhi hubungan istimewa.

(4) Kriteria Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a dan huruf b, sesuai dengan kriteria Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan."

Simulasi Perhitungan 1: Pembayaran Bertahap

PT Griya Sejahtera menjual satu unit rumah kepada Bapak Andi dengan total harga Rp720.000.000. Bapak Andi membayar uang muka pada 15 Januari 2026 dan sisanya diangsur setiap bulan sebesar Rp50.000.000 mulai Februari 2026.

Perhitungan ini berlanjut setiap bulan hingga total nilai Rp720.000.000 terpenuhi dengan total PPh sebesar Rp18.000.000.

Simulasi Perhitungan 2: Pengalihan PPJB

Ibu Rina membeli rumah seharga Rp900.000.000 secara tunai dari sebuah pengembang. Sebelum proses Akta Jual Beli (AJB) selesai, Ibu Rina mengalihkan kepemilikan rumah tersebut kepada pihak lain. Atas transaksi pengalihan hak ini, Ibu Rina wajib menyetor pajak secara mandiri.

1. Nilai Transaksi: Rp900.000.000

2. Tarif PPh Final: 2,5%

3. Pajak yang Wajib Disetor: 2,5% × 900.000.000 = Rp22.500.000

Prosedur Penyetoran dan Validasi

Setiap wajib pajak harus melakukan penyetoran PPh Final secara mandiri melalui mekanisme kode billing. Kode MAP yang digunakan adalah 411128 dengan kode jenis setoran 402. Pembayaran wajib diselesaikan sebelum pejabat berwenang menandatangani dokumen pengalihan atau perubahan PPJB. Langkah terakhir adalah melakukan validasi bukti pembayaran melalui sistem e-PHTB agar data transaksi terekam secara resmi. Proses validasi ini merupakan syarat utama untuk memastikan keabsahan dokumen dalam setiap transaksi properti.Pajak yang Wajib Disetor: 2,5% × 900.000.000 = Rp22.500.000